圖片來源:pexels/審閱者:理威法律事務所 主持律師 陳彥彰律師
您是否常在新聞上看到惡房東坑殺善良房客的新聞？您是否曾在租屋生涯裡與惡房東交手過呢？不管您是經歷過哪種狀況，若不幸遇上所謂的「惡房東」，房客又該如何自保呢？以下就讓理威法律事務所帶您了解，租屋房客需知常見的十項權益吧！
一、確認房東身分。
有些承租房屋有時候不見得是房東本人，有可能是二房東，或不是房屋出租所有權本人！保險起見，可先查詢該出租建物的所有權人，可至各地方地政事務所調閱二類謄本，以核對房東提供的相關身分資訊。
二、注意房屋是否為合法建物。
房東如果沒有合法權源，是會面臨被人檢舉或是承租房屋被拆、被趕走的風險～除了從二類建物謄本得知房屋的使用用途資訊，也可自行判斷是否為頂樓加蓋或是地下防空避難所之類的處所，進而考慮是否要承租。
三、注意承租房屋是否有瑕疵。
租房最討厭碰到無法及時處理的問題，而在租屋前真的很難用肉眼看出房屋實際狀況為何？若是遇到房屋漏水、房屋結構不安全等，這些都可盡快通知房東來修繕，若無法及時修繕或發現危害到居住安全時可與房東協調以補償租金併同退押金方式終止租約。
四、確認承租房屋內傢俱用品數量以及是否有受損害。
這是有關房東應交付給房客的「房屋狀態」以及未來租賃關係終止時，房客要返還什麼狀態的房屋及有關的設備給房東。謹慎起見，可附圖、附表在雙方簽訂的租賃契約後，若之後在租約到期不續租可一一確認房屋傢俱用品數量。同時房屋物品若有受損害，也必須在點交當下確認完畢，以避免房東後續追討相關修繕費用。
五、確認契約內容是否能飼養寵物及是否禁菸。
有些房東怕寵物會弄髒房子或抽菸者留下難以清除的異味，不希望房客帶寵物入住或是明禁房客吸菸。甚至有些社區管理委員會也會在住戶規約裡明文禁止住戶飼養寵物、抽菸等，所以房客在簽約前，最好先問清楚。
六、押金不能多收，最多就是兩個月！
在決定承租後，房客都會先支付一筆押金，主要是作為擔保租金和損害賠償，待租賃期滿後，房東應將押金全額退還給房客。但實務上往往會有些惡房東超收房屋押金，讓房客迫於找房的壓力下妥協這個不利的條件。根據最新法規規定押金最多收取兩個月，且押金不得超過二個月房屋租金之總額。
七、契約正本一定要各留一份保存。
如果出現一份你從沒審閱過的合約，就要你遵守裡頭不合理的規範，此時你手邊又剛好沒有一份可以佐證此份契約內容的文件，是否該摸摸鼻子認份遵守呢？當然不行，所以在此強調，契約正本一定要留一份保存，為確保日後產生糾紛，可細究契約內容規範來討論。
八、注意終止租約的要件為何？
(一)法定終止：
明訂出租人及承租人得提前終止租約之法定事由，並規定應於一定期限前(按情形通常有3個月及30日二種期限)以書面通知他方。惟，若有「危害公共安全」、「損害建築結構安全」或「危及承租人安全健康」之情形，「得不先期通知」。
(二)意定終止：
即使無法定終止租約之事由，租賃雙方在權利衡平之前提要件下，可約定是否得提前終止租約。提前終止租約應「至少於終止前一個月」通知他方，未為先期通知者，應賠償他方「最高一個月租金額」之違約金。
九、注意修繕責任歸屬為何？根據行政院版本的定型化租賃契約第8條規定：「房屋或附屬設備損壞而有修繕之必要時，應由出租人負責維修，但若租賃雙方另有約定、習慣或可歸責於承租人之事由者，不在此限」。建議可以在契約內註明清楚～
十、租約未到期前，被迫搬離承租房屋。
實務上「買賣不破租賃原則」是指房東租約未到期前就算將房屋出售給他人，買方仍不可要求房客遷離。但有例外的狀況是，「未定期租約而未經公證」或「逾五年之租約而未經公證」等兩種情況，若租期屬於前面例外情形時就不適用「買賣不破租賃原則」了，此時房東如果將房子賣給他人，買方就有可能可以跟您請求遷移，但租地自建的情形時，房客有優先購買權喔！
以上說明，若您可以牢記在心，一定可以免去很多租賃糾紛，但仍遇到無法解決的問題，歡迎先電話預約面談時間(電話:03-3024567)。指定律師服務可先參閱本所官網-理威律師團隊-律師個人專業介紹(連結…)。提醒您，本所免費一小時法律諮詢不適用每一位律師，可先致電詢問相關報價。